【後市指標 】新入伙屋苑二手壓一手價

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兩大市區新盤皓畋及匯璽一期將近交樓分别已有業主放盤,其中蘋果新聞報導,未過額外印花期皓畋已出演首宗損手放盤,業主在2016年5月以一手價約1,358.5萬元買入單位呎價約19,955,現開價1,300萬元求售不包額外印花稅(SSD)。 此外業主分別向三間銀行/財務承造按揭金額達到1,260萬約樓價九成。
根據代理在皓畋附近黏貼街招放售價為1,480萬,估計此價包額外印花稅。如果新買家使用包SSD1,450萬計算買賣呎價約21,292。  相比當時2016年1號價單低層均價每呎約19,044尚有約百分之十五的升幅。所以最後皓畋之後整體1,429伙估值是否回到2016年3月價單第1號,完全由放盤單位業主決定1,300萬包或不包括SSD。售價包SSD即代理所謂的第一滴血二手蝕賣成交,其他變數包括樓盤變為銀主盤售價可能進一步受壓。

 

匯璽一期預計將會年底前交樓。網上已有預租或放售,一房放盤最低759萬呎價約21,400。估計放盤為一B座E或F室。當時E或F室售價最低呎價由17,800至18,500不等,距離現放盤價有约成二升幅。
如果新買家用回報率計算購買價,使用最新預租個案1B座37樓E室實用呎租約45.7元 3厘回報率計算,樓價估值約640萬呎價18,290與業主購入649萬價相近。
同样匯璽之後估值要看稍後租金走勢與第一單二手成交個案,假設一期單位成交價回後到2017年3月1號價單價位。即是三期還沒上會單位在靠近五月需要成交轉契上會銀行估值未知能夠估足價。再之后第五期新地開價會有困難或需延遲開售時間表。
因此在未來6個月一手開價可能會受到第一滴血二手成交影響。
皓畋1座低層同一面積成交價錢
樓層 實用(呎) 實用(呎) 成交年/月 呎價
10 681 1,254萬 2016/5 18,414
9 681 1,229萬 2016/5 18,406
8 681 1,330萬 2016/5 19,530
7 681 1,344萬 2016/6 19,676
6 681 1,359萬 2016/5 19,955
5 681 1,316萬 2016/5 19,324
3 681 1,277萬 2016/5 18,751
2 681 1,321萬 2016/8 19,357
1 640 1,171萬 2016/10 18,296

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