【拆解領展誕生前因】研究顧問成員回顧

在2000年房屋委會希望提升零售商業部門工作效率從已加強資產投資價值。 隨後成立委員會小組並聘請顧問進行研究方案。

顧問工作研究範圍主要包括兩個層面, 1) 商業部門業務政策及管理效率, 2) 資本投資與資產收益效率。 在資產研究工作, 綜合研究結論後方向包括繼續投資提供服務或改變利益相關者的身分由提供者到促進者。

顧問分為兩組, 一組由負責研究商場, 一組負責管理及政策。 首先從資產組合中選擇6個購物中心作為基準案例作研究。

最後為什麼得出以房托私有化商業部門業務和資產。

研究商場顧問在考慮各種選項如果繼續投資和借用私營公司經營方法經營, 會好嗎? 考量問題因這是公共服務和私人服務提供之間問題的界限。比如公眾是否希望房屋委會使用私人商討途徑招租鋪位而不採用招標, 公眾關心為什麼私人業主可以快速答复減租金而房屋委會不能, 等等引發的問題。

顧問曾經考慮不同方法, 例如面積比較小商場如華貴邨借用新加坡經驗承租自置鋪位計劃, 並可能安排財務貸款協助購買者。但大部分受訪租户在當時比較接受繼續租用多於購買自置。其中一位大面積飲食租客會面時提供意見” 租金低, 包維修費, 居民開支消費低, 房委不會不續租”等等。相反受訪連鎖超市的評論 租金高有時比私人商場高, 主因兩大連鎖超市激烈競爭位置和出租招標, 因為招標一次定輸贏。在租金與同類私人購物中心比較, 事實上房委會租金折扣率不是那麼高, 例樂富廣場與九龍城廣場之比較, 整體租金價值相差約百分之十左右。

如果使用直接出售, 過程比較慢並且成本高。 更重要的是在過去20年超過5億金額商場交易數量很少, 接觸本地大發展商, 所有接觸發展商回復不願意買房委會資產, 而鋪位經驗投資者和財務有能力只有少數。海外投資者不確定性高。外判管理不可行。

因此房托的選擇可行性明顯地比較可行, 並有助於那時候剛開始的強積金計劃。理論上房委會資產可以說間接地是香港人稅款建設而成。 房托投資性質是提供長期穩定的投資回報給投資者。 在外國大部分為退休基金或個人退休基金選擇購買。是一個回報財富給社會路徑理想想法。

此外房托可以增加市場競爭, 因本地市場小和土地發展計劃使用, 大型商場主要附屬於住宅裙樓。新投資者希望進入這個投市場難度很高。所以當時已經預期房托最後將過渡到投資私人商場。

為什麼當時顧問沒有考慮出售對社會問題。 這是一個大環境變化問題更改本地零售市場景觀。 在2000年之前, 零售市場利益相關者和趨勢相對簡單, 非居民類別大部分是逗留數天遊客和他們的消費模式容易掌握。 跨境購物預測主要對象是居住廣省東香港人。

此外因當時財務預測使用過去歷史數據, 租金收入增長率預測最好的情況下最高採用平均10-15%。 此外大部分人口老化屋村, 年青家庭成員遷出, 均展示購買力支出下降趨勢。 在面積比較小和位置隔涉商場如華貴邨,商場能够吸引非村民消費使用比率, 數字比較低。因面積小限制零售提供服務和產品選擇减少所謂的租戶組合或地理學的貿易引力模型吸引力下降。 這會影響資產價值長期增長機會。

想想現在社會和經濟情況與當時相比完全相反, 遊客大增, 公屋需求量大, 低利率環境, 資產有價。 只有評論研究在錯誤的時間發生或者顧問考慮大環境因素太少了或當前語言”中伏了”賣平左。

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.